四措并举 改善优质房企资产负债表******
王丽新
日前，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。
举措之一是“资产激活”，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。
举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期，给予房企“以时间换空间”的机会。
举措之三是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后，若资源能与房企现有业务整合发展，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。
举措之四是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。
当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是，积弊已久的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。
东西问·中外对话 | 西方严厉制裁下，俄罗斯经济真的崩溃了吗？******
数月来，西方对俄罗斯制裁不断加码的情况下，俄经济虽遭遇困难，却也表现出一定韧性。然而，西方将货币和金融体系武器化的举动，正反噬其自身，并波及全球贸易与金融领域。
复杂因素交织下，俄罗斯和全球经济能否继续承受住难以承受之重？全球能源格局与全球化进程受到哪些冲击？这场危机，又带给世界各国哪些启示？
就此，中新社“东西问·中外对话”邀请中国人民大学国际货币研究所所长助理、研究员曲强，莫斯科国立大学大数据存储与分析中心执行主任阿列克谢·别洛希茨基，东方证券首席经济学家邵宇，深入解读局势走向。
别洛希茨基指出，西方误判了俄方韧性，随着国际贸易多元化，主导国际贸易体系的美元以及“美式和平”(“美式和平”是指二战后，西方视野中由美国主导全球经济、地区军事地位的概念)的影响力正在减弱。他认为，俄罗斯与西方的对抗，是在为其他国家争取更多主权铺路。
对话实录摘编如下：
俄罗斯承受制裁之重，
卢布强势回归
曲强：西方国家一直在实施严厉制裁，俄罗斯经济真的崩溃了吗？
别洛希茨基：在金融服务方面，目前在与盎格鲁-撒克逊世界的合作上存在一些技术上的困难。但正如我们所看到的，俄与西方国家的贸易仍在继续。由于他们先发起了制裁，现在他们必须找到避开制裁的方法，以继续合作。制裁的最初目标是在一个月内摧毁俄经济支柱，但我们还是承受住了挑战。
曲强：如何看待俄罗斯遭到金融制裁和外汇储备被冻结的情况？
别洛希茨基：西方国家实施制裁是想逼我们放弃主权，但他们误判了我们的韧性，没有预想到我们在乌克兰发起特别军事行动，(对后果)是早有准备的。我们总会找到新方法来进口必要的东西，出口所拥有的资源。西方在资源、农业、科技等方面，仍依赖于我们。
邵宇：冻结一个国家的外汇储备，实际上是有法律风险跟法律后果的。美国财政部长耶伦也提到，冻结一个主权国家如俄罗斯的美元外汇储备，看起来是不公平或者不合法的。
这意味着任何一个国家，特别是主权国家的货币可能因为意识形态或者其他原因被没收，这在整个货币体系包括不同国家的储备安全(方面)，就会造成比较大的担忧。你不是我的朋友，我就把你的钱扣住，听起来有点像“黑社会”的做法。
曲强：我认为可能有99%的经济学家和金融从业者都作出了误判，西方在制裁一开始时让卢布贬到一文不值，现在又不得不买进。为什么卢布如此坚挺，这一情况会持续多久？
别洛希茨基：这实际上对经济来说是一个好兆头，因为最初，卢布与美元或欧元相比确实贬值了，但我们的政府尽一切可能稳定住了卢布和经济，停止了恐慌。所以中期和长期来看，我们未来不得不将卢布贬值回最初水平，可能要回到1月份的水平，当时大概是1美元兑70至80卢布。
最初我们让卢布升值，购买了所有必要设备来生产大部分商品。现在我们可以再让卢布贬值。这不是一个完美战略，但任何一种战略总是取决于它对经济中长期表现的影响。我认为它最后会奏效。
重塑全球地缘竞争及
能源格局
曲强：高昂的能源价格给俄罗斯带来收益，但这会对俄罗斯和世界经济造成负面影响吗？
邵宇：这个阶段，卢布的走强显现出俄罗斯抗拒欧美，特别是美国金融制裁的一定效应。它用必不可少的石油需求维护了自己货币的主权。俄罗斯在供应链中占有的重要地位，目前可能无法取代。
如果能对金融市场释放正面信息，市场能慢慢稳定下来的话，再考虑卢布适当贬值，可能会对能源出口有帮助。
但对全球而言，现在能源的价格非常高。能源转型的一个逻辑是，让传统能源保持在一个(价格)较高位置，大家就会往新能源方向转移。这种转型可能会对全球格局包括化石能源、传统能源的需求发生一些中长期甚至是革命性的变化。
曲强：如何看待美国对他国的制裁以及美元武器化？这会给全球化带来什么负面影响？
邵宇：全球化实际上就是人员、物资、技术、信息跟理念的全方位交流。我们习惯于把过去的全球化叫做全球化的3.0版，各国在其中扮演不同角色。
三类国家构成了全球化循环的完整结构。第一类是俄罗斯、乌克兰这样的能源或者资源型国家；第二类叫做生产型经济体，这些国家的经常账户盈余超过GDP 4%以上；最后一类消费型国家像南欧国家、美国，经常账户赤字占GDP 4%以上。
但现在不管是地缘冲突还是一些国家间的竞争，已经导致全球化结构断裂了。全球可能进入到一种地缘竞争更激烈、不同国家的联盟形成竞争集团的过程，有点像一战跟二战之间的一种低迷状态。
我们预测，这样一个状态可能会持续10年甚至更长时间，所以不管是资源型国家转型，生产型国家能力提升，还是约束消费型国家滥发货币，都要找到一个新的平衡，但这个平衡比较难达到。
俄挑战美元霸权，
俄乌冲突带来哪些启示？
曲强：俄政府正努力推动卢布与贸易伙伴国货币的结算，以越过美元主导的金融体系。这会对世界金融和贸易体系产生什么影响？
别洛希茨基：我认为“美式和平”的影响力正在减弱。我们真的不在乎我们使用什么样的货币。西方针对俄罗斯的政策让人大开眼界。
这种情况下，我们会看到国际贸易的多元化。随着越来越多的国家更分散、更独立地进行交易，从长远来看，我想美国有一天将不得不加入到这种公平、平等的贸易体系中。俄罗斯只是为其他国家争取更多主权铺路，同时，我们随时都有坐在圆桌旁谈判的准备。
邵宇：从短期来看，美元占市场份额80%，还是非常强劲的。货币不仅是用于交易，还用于投资，它有一个足够大的金融市场来吸收。上百年的努力，让美国得到了这种特权。
俄罗斯搭建跟其他国家的直接货币交易系统是一种尝试，短期来看，比较难以撼动美元现有的全球构架。但从长期来看，像冻结央行储备等不友好、不明智的举动，最终会撼动现在的货币体系。
我们可能期望有更多选择，包括多个清算系统、多种货币选择、电子货币，数字货币等全新的考量。
曲强：从乌克兰危机当中，可以总结出哪些应对思路？
别洛希茨基：长期发展才是最重要的，(俄罗斯)要不断调整以在未来能存活和发展下去。我们只能依靠平等稳定的伙伴关系。因此，我认为俄罗斯应该和欧洲、美、英等国在平等地位上进一步交流。不同国家有不同国情，而政府从来都是致力于国家主权和人民福祉的。这种世界才是我理想中的世界。
邵宇：俄乌冲突中的一系列制裁、技术细节等，其实对我们思想上的影响非常大。未来的冲突是全方位的，可能涉及舆论、传播技术、金融、贸易、能源、供应链等各方面。
我们要学到的就是怎么样去保证充分的自给自足，同时又能在经济循环方面，跟世界保持良好接触。
尽管我们可能跟世界进行各种竞争，但只要是良性竞争，大家保持相对开放的心态，遵循公平原则，未来不管什么样的冲突，都能安然度过，俄罗斯应该也一样。
(来源：中新网微信公众号)
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